Il bonus fiscale canario per la casa: chi può detrarre davvero, quanto — e la trappola del 2013

È una di quelle notizie che si diffondono in fretta e, lungo il percorso, vengono accorciate in modo pericoloso: «alle Canarie ora si può detrarre il mutuo». Chi, appena comprata casa, spera per questo in un bel rimborso potrebbe restare deluso. Perché la verità è più sfumata — ed è proprio per questo che vale la pena guardare da vicino, soprattutto per i residenti stranieri che hanno, o vogliono comprare, casa qui.

Cosa offrono davvero le Canarie

Le Canarie, come tutte le regioni spagnole, hanno un proprio margine nell'IRPF. L'arcipelago usa questo «scaglione regionale» per tutta una serie di detrazioni per la casa che si applicano in aggiunta a quelle statali. La più importante è la «detrazione per investimento nell'abitazione principale» (deducción por inversión en vivienda habitual). Permette di sottrarre dall'imposta una percentuale delle somme pagate durante l'anno per la casa — e in quelle somme rientrano espressamente capitale, interessi e costi di copertura del mutuo. Da qui l'impressione di poter «detrarre il mutuo».

Le aliquote, per l'anno d'imposta 2025: 5 per cento se il reddito (somma della base imponibile generale e del risparmio) è inferiore a 26.035 euro, e 3,5 per cento con un reddito tra 26.035 e 46.455 euro. Per i contribuenti under 40, le aliquote salgono al 5,5 e al 4 per cento rispettivamente. La base è limitata a 6.000 euro per contribuente e anno.

La trappola del 2013

Ed ecco l'aspetto decisivo che i titoli accorciati omettono: questa detrazione generale si applica solo alle abitazioni che avevano già diritto secondo la normativa statale in vigore al 31 dicembre 2012. In parole povere, nella stragrande maggioranza dei casi ciò significa che la casa dev'essere stata comprata prima del 2013. Chi ha acquistato casa solo dopo, di norma non può applicare questa detrazione generale.

Non è un dettaglio canario, ma la conseguenza di una riforma statale: la Spagna ha abolito a fine 2012 l'agevolazione generale all'acquisto della casa e ha lasciato solo un regime transitorio per i casi precedenti. Le Canarie hanno trasferito quel regime transitorio nella loro normativa regionale. Per i proprietari di lunga data che hanno comprato casa oltre un decennio fa e la stanno ancora pagando, sono soldi veri. Per i nuovi acquirenti, purtroppo, è una porta che di solito resta chiusa.

Cosa possono usare comunque i nuovi acquirenti

Ma chi ha comprato dopo il 2013 non resta necessariamente a mani vuote — ci sono diverse detrazioni specifiche che si applicano a prescindere dal limite del 2013:

Un caso particolare importante riguarda La Palma: chi ha perso la casa nell'eruzione vulcanica non perde le detrazioni già applicate e può continuare a detrarre per i pagamenti successivi.

Le regole del gioco

Perché il fisco lo accetti, valgono alcune condizioni. La casa dev'essere davvero la residenza abituale, e bisogna abitarla almeno tre anni (per il nuovo: occuparla entro dodici mesi dall'acquisto). Se ci si trasferisce prima, il diritto decade retroattivamente. Inoltre i pagamenti devono essere tracciabili elettronicamente — tramite bonifico, carta o assegno, non in contanti. Gli aiuti pubblici che cofinanziano l'acquisto riducono la base.

Per inciso, una mejora generale per il 2025 c'è stata davvero: la legge di bilancio canaria del dicembre 2024 ha elevato numerose detrazioni e allentato i limiti di reddito. È probabilmente la fonte del racconto della «nuova agevolazione» — ma riguarda un rafforzamento generale di detrazioni esistenti, non un nuovo aiuto sul mutuo per tutti.

La conclusione per i proprietari

La formula «detrarre il mutuo alle Canarie» è quindi per metà vera e per metà fuorviante. La parte vera: chi ha comprato prima del 2013 può recuperare una parte apprezzabile dei propri costi correnti del mutuo tramite la detrazione per investimento — fino al 5,5 per cento di una base massima di 6.000 euro. La parte fuorviante è l'impressione che valga per tutti. Per gli acquisti dal 2013, la strada passa per le detrazioni più specifiche per giovani, famiglie o riqualificazioni.

Come sempre in materia fiscale: questa panoramica non sostituisce la consulenza. Il suo scopo principale è sfatare un errore diffuso — e mostrare che la domanda decisiva non è «Canarie sì o no», ma «comprata prima o dopo il 2013, e in quale situazione».