Cómo la Ley de Vivienda ha destrozado los alquileres canarios en tres años

El 26 de mayo de 2023 las Cortes españolas aprobaron la Ley por el Derecho a la Vivienda — la primera ley española de vivienda con tope obligatorio al alquiler, protección frente a «grandes tenedores», sanciones fiscales por inmuebles vacíos y un mecanismo para declarar «zonas tensionadas». La promesa política era central: los alquileres volverán a ser asequibles.

Tres años después, el 22 de mayo de 2026, el portal inmobiliario Idealista ha presentado el balance. Es demoledor — y especialmente grave para Canarias.

Las cifras que ya nadie puede ignorar

En toda España, el alquiler ha subido un 30,7% en tres años. La oferta de vivienda en alquiler se ha reducido un 30%. Por cada anuncio hoy hay un 119% más de aspirantes — la competencia se ha más que duplicado.

Para Canarias las cifras son aún más duras. Santa Cruz de Tenerife está, tras los tres años de ley, un 36,4% más cara — la octava subida más alta entre todas las capitales españolas. Las Palmas de Gran Canaria registra +26% en precios y, al mismo tiempo, una caída de la oferta de alquiler también del 26%.

Una cuarta parte de todos los pisos en alquiler de Las Palmas — desaparecida. En tres años.

Y la competencia: en Canarias hoy cada anuncio recibe consultas del doble de familias que antes de la ley — un incremento del 103%.

Lo que la ley prometía

La Ley por el Derecho a la Vivienda debía conseguir cuatro cosas:

Primera: tope al alquiler en zonas declaradas tensionadas — mercados sobrecargados. Canarias no ha hecho efectiva esa declaración (a diferencia de Cataluña o el País Vasco), pero el efecto psicológico y jurídico ha sido de alcance nacional.

Segunda: ampliación de la duración mínima de los contratos (5 años con propietarios privados, 7 años con grandes tenedores) y cláusulas de prórroga automática.

Tercera: sanciones fiscales por vivienda vacía — los pisos sin habitar durante más de dos años se gravarían con un IBI recargado.

Cuarta: aumentar el parque público de vivienda desde apenas el 2% hasta la media europea del 6% a medio plazo.

Lo que ha ocurrido realmente

Otra realidad: la mayoría de los propietarios privados ha respondido a la ley con una sola estrategia — pasarse al alquiler de temporada. Los alquileres de temporada no están sujetos al tope porque se firman oficialmente por menos de 11 meses. Atajo típico: en lugar de un contrato estándar se firma uno de temporada, renovable cada año, formalmente no «habitual», en la práctica durante años con el mismo inquilino — pero con ajuste anual de precio.

Otros propietarios simplemente se han retirado del mercado. Han vendido el piso, a inversores con otras estrategias (alquiler turístico), o lo han dejado vacío. La sanción contra el vacío existe sobre el papel, pero los ayuntamientos apenas la han aplicado — las definiciones jurídicas son lo bastante complicadas para que su uso sea difícil.

Resultado: con la oferta fuertemente reducida, la demanda se ha mantenido — crecimiento demográfico, inmigración, mercados turísticos en auge como Canarias. Lógica clásica de mercado: poca oferta con demanda estable o creciente = precios al alza. Exactamente lo que las asociaciones de vivienda, el sector y un consenso de economistas independientes habían anticipado hace tres años.

Lo que dice la política oficial

Las reacciones en la política española son previsiblemente partidas. El Ministerio de Vivienda (coalición PSOE/Sumar) interpreta las cifras de otra manera: los mercados con la mayor moderación de precios son, en efecto, los que tienen tope al alquiler — Pamplona (+11,9%), Girona (+12,6%), Vitoria (+13,1%). Es cierto. Pero son también los que muestran los desplomes de oferta más dramáticos: Barcelona −69%, Bilbao −60%, Pamplona −58%, Tarragona −53%. En otras palabras: donde menos ha subido el precio, también ha desaparecido más la oferta.

En Canarias el Gobierno regional de Fernando Clavijo (CC/PP) ha optado por no declarar zona tensionada — precisamente para evitar ese efecto. Las Palmas tuvo en 2024 varios barrios a punto de declarar — luego la iniciativa quedó aparcada. Si fue una decisión acertada o una oportunidad perdida se debate hoy con dureza.

Lo que dicen los precios de venta

Quien crea que el alquiler es solo cosa de los inquilinos — los precios de venta completan el cuadro. Tinsa, una de las principales tasadoras españolas, informó en febrero de 2026: Canarias ha registrado en los últimos 12 meses un alza del precio de la vivienda residencial del 21,6% — la más alta de España, por delante de Baleares. Frente al boom de 2007, los precios de la vivienda en Canarias están hoy un 88% por encima del máximo anterior — el conjunto de España en torno al 67%.

El precio medio del metro cuadrado en Canarias es de 3.441 euros en compraventa y de 15,58 euros al mes en alquiler (mayo de 2026). En los barrios más caros (Las Canteras, Puerto de la Cruz, zonas turísticas del sur) bastante más.

Lo que significa concretamente para los residentes

Si vives en Canarias, unas cuantas realidades:

1. Quien entró en el mercado del alquiler en 2023 todavía encontraba opciones razonables. Quien busca hoy compite contra decenas de aspirantes por anuncio. La experiencia muestra: sin 2 a 3 meses de renta como fianza + garantía + aval + contrato fijo, hay poco margen real.

2. Los propietarios eligen entre los aspirantes — y eligen por preferencias personales. Empleos estables, documentación clara (NIE, pasaporte), sin mascotas, sin niños. Quien no es ciudadano de la UE choca con esta barrera todavía antes.

3. Los contratos en «modalidad de temporada» son cada vez más frecuentes. Tiene ventajas e inconvenientes para el inquilino: ventaja = mayor disponibilidad. Inconveniente = ausencia de la garantía de 5 años del contrato estándar, renegociación anual, mayor riesgo de no renovación. Quien firma un contrato de temporada no debe instalarse en la ilusión de la permanencia.

4. La compra se convierte en alternativa. Pero: los precios son extremos. Con 200.000 € de aportación todavía se puede encontrar algo en Canarias — apenas ya en las zonas más activas. Los bancos conceden hipotecas con prudencia, el IBI y la cuota de comunidad han subido, los costes de reforma son muy superiores a los de hace tres años.

Lo que viene después

El Gobierno central acordó en mayo de 2026 con las comunidades autónomas un nuevo plan estatal de vivienda: 7.000 millones de euros entre 2026 y 2030, con un 40% de destino obligatorio a vivienda permanentemente protegida. Una cifra ambiciosa. Pero: las comunidades autónomas gobernadas por el PP — directa o indirectamente, también Canarias — han anunciado que recurrirán partes del plan ante el Tribunal Supremo, alegando invasión de competencias. Si prospera, el plan ni siquiera se aplicará en varias comunidades para empezar.

En paralelo, los sindicatos de inquilinos están organizando en distintas ciudades una serie de movilizaciones a lo largo de los próximos meses. Su petición: un «Pacto por la Vivienda» nacional — todos los partidos en una mesa. La probabilidad de que ese pacto cuaje es próxima a cero.

Un balance que nadie puede maquillar

Cuando una ley a los tres años ha dado lo contrario de lo que prometía — tres años en los que los alquileres han subido en todas partes, en los que cientos de miles de familias han perdido su piso o han tenido que mudarse, en los que los jóvenes ya no pueden vivir en su propia ciudad — entonces «balance» es decir poco. Es un fracaso político, documentado en las propias estadísticas oficiales del mercado.

En Canarias resulta especialmente amargo, porque las islas registran al mismo tiempo el mayor incremento de precios inmobiliarios de España y luchan con uno de los niveles salariales más bajos entre las grandes regiones. La brecha entre coste de la vivienda y rentas en ningún sitio se ha abierto tanto como aquí.

Tres años de Ley de Vivienda. Lo que la ley ha logrado realmente: ha demostrado con claridad que tener buenas intenciones y hacer bien las cosas son dos cosas distintas.