Come la Legge sulla Casa ha distrutto gli affitti delle Canarie in tre anni

Il 26 maggio 2023 il Parlamento spagnolo ha approvato la Ley por el Derecho a la Vivienda — la prima legge spagnola sulla casa con tetto agli affitti vincolante, tutele contro i «grandi proprietari», sanzioni fiscali per gli immobili vuoti e un meccanismo per dichiarare «zonas tensionadas» (mercati sotto pressione). La promessa politica era centrale: gli affitti torneranno accessibili.

Tre anni dopo, il 22 maggio 2026, il portale immobiliare Idealista ha presentato il bilancio. È devastante — e particolarmente grave per le Canarie.

I numeri che nessuno può più ignorare

In tutta la Spagna l'affitto è cresciuto del 30,7% in tre anni. L'offerta di abitazioni in affitto si è ridotta del 30%. Per ogni annuncio oggi ci sono il 119% in più di richiedenti — la concorrenza si è più che raddoppiata.

Per le Canarie i numeri sono ancora più duri. Santa Cruz de Tenerife, dopo i tre anni di legge, è più cara del 36,4% — l'ottava crescita più alta tra le capitali spagnole. Las Palmas de Gran Canaria registra +26% sui prezzi e, allo stesso tempo, un calo dell'offerta in affitto anch'esso del 26%.

Un quarto di tutti gli appartamenti in affitto di Las Palmas — scomparso. In tre anni.

E la concorrenza: alle Canarie oggi ogni annuncio riceve richieste dal doppio delle famiglie rispetto a prima della legge — un incremento del 103%.

Cosa la legge prometteva

La Ley por el Derecho a la Vivienda doveva ottenere quattro cose:

Prima: tetto agli affitti nelle zone dichiarate tensionate — mercati sovraccarichi. Le Canarie non hanno reso effettiva la dichiarazione (a differenza di Catalogna o Paesi Baschi), ma l'effetto psicologico e giuridico è stato di portata nazionale.

Seconda: estensione della durata minima dei contratti (5 anni con proprietari privati, 7 anni con grandi proprietari) e clausole di rinnovo automatico.

Terza: sanzioni fiscali per gli immobili vuoti — appartamenti sfitti per più di due anni colpiti da IBI maggiorato (imposta sugli immobili).

Quarta: portare il parco pubblico di case dall'allora poco meno del 2% alla media europea del 6% nel medio termine.

Cosa è successo davvero

Una realtà diversa: la maggior parte dei proprietari privati ha reagito alla legge con una sola strategia — passare all'affitto stagionale (alquiler de temporada). Gli affitti stagionali non sono soggetti al tetto perché formalmente sotto gli 11 mesi. Stratagemma tipico: invece di un contratto standard si firma uno stagionale, rinnovato ogni anno, formalmente non «abituale», nei fatti per anni allo stesso inquilino — ma con adeguamento annuo del prezzo.

Altri proprietari si sono semplicemente ritirati dal mercato. Hanno venduto l'appartamento a investitori con altre strategie (affitto turistico), o lo hanno lasciato vuoto. La sanzione contro lo sfitto esiste sulla carta, ma i comuni l'hanno applicata pochissimo — le definizioni giuridiche sono complicate abbastanza da rendere l'uso difficile.

Il risultato: con un'offerta fortemente ridotta, la domanda è rimasta uguale — crescita demografica, immigrazione, mercati turistici in espansione come le Canarie. Logica classica di mercato: poca offerta con domanda stabile o crescente = prezzi in salita. Esattamente quello che le associazioni di settore, il comparto e un consenso di economisti indipendenti avevano previsto tre anni fa.

Cosa dice la politica ufficiale

Le reazioni della politica spagnola sono prevedibilmente divise. Il Ministero della Casa (coalizione PSOE/Sumar) legge i numeri in modo diverso: i mercati con la maggiore moderazione dei prezzi sono effettivamente quelli con tetto — Pamplona (+11,9%), Girona (+12,6%), Vitoria (+13,1%). Vero. Ma sono anche quelli con i crolli di offerta più drammatici: Barcellona −69%, Bilbao −60%, Pamplona −58%, Tarragona −53%. In altre parole: dove il prezzo è cresciuto meno, lì l'offerta è anche più scomparsa.

Alle Canarie il Governo regionale di Fernando Clavijo (CC/PP) ha scelto di non dichiarare zona tensionada — proprio per evitare quell'effetto. Las Palmas aveva nel 2024 alcuni quartieri prossimi alla dichiarazione — poi l'iniziativa è stata sospesa. Se sia stata una scelta giusta o un'occasione mancata viene dibattuto oggi con asprezza.

Cosa dicono i prezzi di vendita

Chi pensa che l'affitto sia solo un problema degli inquilini — i prezzi di compravendita completano il quadro. Tinsa, una delle principali società di valutazione immobiliare spagnole, ha riferito a febbraio 2026: le Canarie hanno registrato negli ultimi 12 mesi una crescita del prezzo delle abitazioni del 21,6% — la più alta di Spagna, di poco davanti alle Baleari. Rispetto al boom del 2007, i prezzi delle case alle Canarie sono oggi 88% sopra il massimo precedente — la Spagna nel complesso intorno al 67%.

Il prezzo medio del metro quadro alle Canarie è di 3.441 euro per la vendita e di 15,58 euro al mese per l'affitto (maggio 2026). Nei quartieri più cari (Las Canteras, Puerto de la Cruz, zone turistiche del sud) significativamente di più.

Cosa significa concretamente per i residenti

Se vivi alle Canarie, alcune realtà:

1. Chi è entrato nel mercato dell'affitto nel 2023 trovava ancora una scelta decente. Chi cerca oggi combatte contro decine di altri candidati per ogni annuncio. L'esperienza mostra: senza 2-3 mensilità di canone come deposito + garanzia + fideiussore + contratto di lavoro stabile, le possibilità reali sono poche.

2. I proprietari scelgono tra i candidati — e scelgono in base a preferenze personali. Impieghi stabili, documenti chiari (NIE, passaporto), niente animali domestici, niente bambini. Chi non è cittadino UE incontra questa barriera ancora prima.

3. I contratti in «modalità di temporada» sono diventati più frequenti. Vantaggi e svantaggi per l'inquilino: vantaggio = spesso più rapida disponibilità. Svantaggio = nessuna garanzia di 5 anni come nel contratto standard, rinegoziazione annua, rischio di mancato rinnovo più alto. Chi firma un contratto stagionale non si illuda di una permanenza duratura.

4. L'acquisto diventa un'alternativa. Ma: i prezzi sono estremi. Con 200.000 € di capitale proprio si può ancora trovare qualcosa alle Canarie — appena nelle zone più attive. Le banche concedono mutui con prudenza, IBI e quote condominiali sono saliti, i costi di ristrutturazione sono molto più alti di tre anni fa. Per i residenti italiani iscritti all'AIRE che vogliono acquistare: i requisiti documentali non sono particolarmente più gravosi rispetto ai cittadini spagnoli, ma è bene farsi assistere da un avvocato in lingua italiana o spagnola per i contratti — non da un'agenzia.

Cosa viene dopo

Il Governo centrale ha concordato a maggio 2026 con le regioni autonome un nuovo piano statale per la casa: 7 miliardi di euro tra 2026 e 2030, con il 40% obbligatoriamente destinato a edilizia permanentemente protetta. Una cifra ambiziosa. Ma: le regioni autonome guidate dal PP — direttamente o indirettamente anche le Canarie — hanno annunciato che impugneranno parti del piano davanti al Tribunal Supremo, sostenendo l'invasione di competenze. Se ha successo, il piano non verrà nemmeno applicato in diverse regioni.

In parallelo, i sindacati degli inquilini stanno organizzando in diverse città manifestazioni nei prossimi mesi. La loro richiesta: un «Pacto por la Vivienda» nazionale — tutti i partiti a un tavolo. La probabilità che un simile patto si concretizzi è prossima allo zero.

Un bilancio che nessuno può mascherare

Quando una legge a tre anni di distanza ha prodotto il contrario di quanto prometteva — tre anni in cui gli affitti sono saliti ovunque, in cui centinaia di migliaia di famiglie hanno perso il loro appartamento o sono dovute traslocare, in cui i giovani trovano impossibile vivere nella propria città — allora «bilancio» è dire poco. È un fallimento politico, documentato nelle stesse statistiche ufficiali del mercato.

Alle Canarie è particolarmente amaro, perché le isole registrano al tempo stesso il maggior incremento dei prezzi immobiliari di Spagna e fanno i conti con uno dei livelli salariali più bassi tra le grandi regioni. Il divario tra costo della casa e redditi non si è aperto da nessuna parte come qui.

Tre anni di Ley de Vivienda. Quello che la legge ha davvero ottenuto: ha dimostrato con chiarezza che buone intenzioni e buon lavoro sono due cose diverse.