Wie das Wohnungsgesetz die Kanaren-Mieten in drei Jahren zerstört hat

Am 26. Mai 2023 verabschiedete das spanische Parlament die Ley por el Derecho a la Vivienda — das erste spanische Wohnungsgesetz mit verbindlicher Mietpreisbremse, Schutz vor «Grosseigentümern», Steuerstrafen für Leerstand und einem Mechanismus zur Erklärung von «zonas tensionadas» (überlasteten Märkten). Das politische Versprechen war zentral: Mieten sollen wieder bezahlbar werden.

Drei Jahre später, am 22. Mai 2026, hat das Immobilienportal Idealista die Bilanz vorgelegt. Sie ist vernichtend — und besonders schlimm für die Kanaren.

Die Zahlen, die niemand mehr ignorieren kann

In ganz Spanien ist die Miete in drei Jahren um 30,7 % gestiegen. Das Angebot an Mietwohnungen ist um 30 % geschrumpft. Pro Inserat bewerben sich heute 119 % mehr Mietinteressenten — die Konkurrenz hat sich also mehr als verdoppelt.

Für die Kanaren sind die Zahlen noch heftiger. Santa Cruz de Tenerife ist nach den drei Gesetzes-Jahren um 36,4 % teurer geworden — der achthöchste Mietanstieg unter allen spanischen Hauptstädten. Las Palmas de Gran Canaria verzeichnet +26 % bei den Preisen und gleichzeitig einen Rückgang des Mietwohnungsangebots um ebenfalls 26 %.

Ein Viertel aller verfügbaren Mietwohnungen in Las Palmas — verschwunden. Innerhalb von drei Jahren.

Und die Konkurrenz: Auf den Kanaren wird heute jedes Inserat von doppelt so vielen Familien angefragt wie vor dem Gesetz — eine Steigerung von 103 %.

Was das Gesetz versprochen hatte

Die Ley por el Derecho a la Vivienda sollte vier Dinge bewirken:

Erstens: Mietpreisbremse in deklarierten «zonas tensionadas» — überlasteten Märkten. Kanaren hat diese Erklärung bislang nicht durchgesetzt (im Gegensatz zu Katalonien oder dem Baskenland), aber die psychologische und juristische Wirkung war landesweit.

Zweitens: Verlängerung der Mindestmietverträge (5 Jahre bei privaten Vermietern, 7 Jahre bei Grosseigentümern) und automatische Verlängerungs-Klauseln.

Drittens: Steuerliche Sanktionen für Leerstand — Wohnungen, die länger als zwei Jahre unbewohnt sind, sollen mit erhöhtem IBI (Grundsteuer) belegt werden.

Viertens: Steigerung des öffentlichen Wohnungsbestands von damals knapp 2 % auf mittelfristig den EU-Durchschnitt von 6 %.

Was tatsächlich passiert ist

Eine andere Realität: Die meisten privaten Vermieter haben auf das Gesetz mit einer einfachen Strategie geantwortet — Umstieg auf saisonale Vermietung (alquiler de temporada). Saisonmieten sind nicht von der Mietpreisbremse erfasst, weil sie offiziell für kürzer als 11 Monate vermietet werden. Ein typischer Workaround: Statt eines Standardmietvertrags wird ein Saisonvertrag aufgesetzt, jedes Jahr neu, formal nicht «dauerhaft», faktisch jahrelang an dieselbe Person — aber mit jährlicher Preisanpassung.

Andere Vermieter haben einfach den Markt verlassen. Sie haben die Wohnung verkauft, an Investoren mit anderen Strategien (touristische Vermietung), oder sie haben sie leer stehen lassen. Die Sanktion gegen Leerstand existiert auf dem Papier, aber kommunale Verwaltungen haben sie de facto kaum durchgesetzt — die rechtlichen Definitionen und Klassifizierungen sind kompliziert genug, dass eine Anwendung schwierig ist.

Das Resultat: Bei stark gesunkenem Angebot ist die Nachfrage gleich geblieben — Bevölkerungswachstum, Zuwanderung, touristische Boom-Märkte wie Kanaren. Klassische Marktlogik: Wenig Angebot bei stabiler oder steigender Nachfrage = steigende Preise. Es ist genau das passiert, was die Wohnungsverbände, der Sektor und ein Konsens unabhängiger Ökonomen vor drei Jahren vorhergesagt hatten.

Was die offizielle Politik dazu sagt

Die Reaktionen aus der spanischen Politik sind erwartbar gespalten. Das Wohnungsministerium (PSOE/Sumar-Koalition) interpretiert die Zahlen anders: Die Märkte mit der grössten Preisdämpfung seien tatsächlich die mit Mietpreisbremse — Pamplona (+11,9 %), Girona (+12,6 %), Vitoria (+13,1 %). Das stimmt. Aber sie haben gleichzeitig die dramatischsten Angebotseinbrüche: Barcelona −69 %, Bilbao −60 %, Pamplona −58 %, Tarragona −53 %. Mit anderen Worten: Wo der Preis am wenigsten gestiegen ist, ist auch das Angebot am stärksten weg.

Auf den Kanaren hat die Regionalregierung von Fernando Clavijo (CC/PP) sich gegen die Erklärung «zona tensionada» entschieden — eben weil sie genau diesen Effekt verhindern wollte. Las Palmas hatte 2024 ein paar Bezirke kurz vor der Erklärung — dann wurde die Initiative auf Eis gelegt. Die Frage, ob das richtig war oder eine verpasste Chance, wird heute heftig debattiert.

Was die Kaufpreise sagen

Wer denkt, Mietpreise sind nur eine Sache der Mieter — die Kaufpreise machen die Geschichte komplett. Tinsa, eine führende spanische Bewertungsfirma, hat im Februar 2026 berichtet: Kanaren haben in den letzten 12 Monaten einen Anstieg der Wohnimmobilien-Preise um 21,6 % verzeichnet — der höchste Wert Spaniens, knapp vor den Balearen. Im Vergleich zum Boom 2007 sind die Kanaren-Wohnungspreise heute 88 % über dem damaligen Höchststand — Spanien insgesamt etwa 67 %.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf den Kanaren liegt bei 3.441 Euro im Verkauf und 15,58 Euro pro Monat in der Miete (Stand Mai 2026). In den teuersten Vierteln (Las Canteras, Puerto de la Cruz, südliche Tourismusgebiete) sind es deutlich mehr.

Was es für deutschsprachige Residenten konkret bedeutet

Wenn du auf den Kanaren lebst, ein paar Realitäten:

1. Wer 2023 in den Vermietungsmarkt einstieg, fand die Wohnungsauswahl noch passabel. Wer heute neu sucht, kämpft gegen Dutzende anderer Bewerber pro Inserat. Erfahrungswerte zeigen: Wer keine 2- bis 3-fache Monatsmiete als Kaution + Garantie + Bürgschaft + festen Arbeitsvertrag vorweisen kann, hat realistisch wenig Chancen.

2. Vermieter wählen unter den Bewerbern aus — und sie wählen gemäss persönlichen Präferenzen. Saubere Arbeitsverhältnisse, klare Identitätsnachweise (NIE, Pass), keine Haustiere, keine Kinder. Wer als Nicht-EU-Bürger eine Vermietung sucht, kommt vor diese Hürde noch früher.

3. Mietverträge unter dem Modell «contrato de temporada» sind häufiger geworden. Das hat für Mieter Vor- und Nachteile: Vorteil = oft schneller verfügbar. Nachteil = keine 5-Jahres-Garantie wie bei Standardverträgen, jährliche Verhandlung, höheres Auszugs-Risiko. Wer einen Saisonvertrag unterschreibt, sollte sich nicht in der Illusion eines Daueraufenthalts wiegen.

4. Kauf wird zur Alternative. Aber: Die Preise sind extrem. Wer 200.000 € Eigenkapital hat, kann auf den Kanaren noch finden — aber kaum mehr in den Boom-Gebieten. Banken vergeben Hypotheken konservativ, IBI und Comunidad sind gestiegen, Sanierungskosten massiv höher als vor drei Jahren.

Was als Nächstes kommt

Die spanische Regierung hat im Mai 2026 mit den autonomen Regionen einen neuen Wohnungsbau-Plan beschlossen: 7 Milliarden Euro zwischen 2026 und 2030, 40 % davon zwingend für dauerhaft geschützten Wohnraum. Eine ambitionierte Zahl. Aber: Die PP-regierten autonomen Regionen — darunter direkt oder indirekt Kanaren — haben angekündigt, Teile des Plans vor dem Tribunal Supremo anzufechten, weil sie autonome Kompetenzen verletzt sehen. Wenn das durchkommt, wird der Plan in mehreren Regionen zunächst gar nicht angewandt.

Parallel dazu organisieren Mietersyndikate in mehreren Städten Demonstrationen, die sich über die nächsten Monate erstrecken sollen. Ihre Forderung: ein nationaler «Pacto por la Vivienda» — alle Parteien an einem Tisch. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein solcher Pakt zustande kommt, ist nahezu null.

Eine Bilanz, die niemand schönreden kann

Wenn ein Gesetz nach drei Jahren das Gegenteil dessen bewirkt hat, was es versprach — drei Jahre, in denen Mieten überall gestiegen sind, in denen Hunderttausende Familien ihre Wohnungen verloren oder umziehen mussten, in denen junge Menschen das Wohnen in den eigenen Heimatstädten unmöglich finden — dann ist «Bilanz» zu nett gesagt. Das ist ein politisches Scheitern, dokumentiert in den eigenen Marktstatistiken.

Auf den Kanaren ist es besonders bitter, weil die Inseln gleichzeitig den höchsten Immobilien-Preisanstieg Spaniens verzeichnen und mit dem niedrigsten Lohnniveau einer der Hauptregionen kämpfen. Die Schere zwischen Wohnkosten und Einkommen ist nirgendwo so weit auseinandergegangen wie hier.

Drei Jahre Ley de Vivienda. Was das Gesetz wirklich bewirkt hat: Es hat sehr klar gezeigt, dass gut gemeint und gut gemacht zwei verschiedene Dinge sind.