La roulotte di Kaat

Se in un normale giorno di maggio esci dall'aeroporto Tenerife Sur e vai verso nord — in direzione Granadilla de Abona, passando davanti al Montaña Roja, il cono vulcanico color ruggine —, vedrai sulla destra, subito dietro il parcheggio del noleggio auto, una fila di roulotte. Alcune sono lì da più di un anno.

In una di queste vive Kaat. Una belga sulla quarantina che in questo momento sta versando acqua al suo cane. Ha raccontato la sua storia all'emittente Cope nell'ottobre del 2024. «Gli affitti sono così alti che è praticamente impossibile trovare un posto dove vivere», ha detto. «Ci sono persone che hanno perso le loro case dopo l'eruzione vulcanica a La Palma e non hanno ancora un posto dove andare. Vivono qui mentre aspettano una soluzione.»

Un anno e mezzo dopo, aspettano ancora. Le roulotte si sono moltiplicate.

Perché la piscina del tuo hotel ti protegge

Chi va in vacanza a Tenerife segue una coreografia abbastanza precisa. Arrivo a Tenerife Sur. Trasferimento a Costa Adeje, Los Cristianos, Playa de las Américas — o a Maspalomas su Gran Canaria. Hotel con piscina. Spiaggia. Magari Teide o le dune di Maspalomas come gita. Volo di ritorno.

Questa coreografia è progettata molto bene perché tu non veda l'altra Tenerife.

Non vedi la lavoratrice dell'albergo che ogni mattina alle cinque parte da La Esperanza e guida un'ora fino ad Adeje perché non può più permettersi un appartamento vicino al posto di lavoro. Non vedi la cameriera che condivide una sola camera con due colleghe. Non vedi il maestro di Arona che si chiede se non sia il caso di tornare sulla penisola, perché qui non riesce più a lavorare senza rovinarsi.

E non vedi che l'appartamento accanto al tuo hotel — che cinque anni fa ospitava una famiglia di Adeje — oggi è su Airbnb a 180 euro a notte.

La cifra che spiega tutto

Ad Arona, un appartamento di 65 metri quadrati costa attualmente 1.400 euro di affitto al mese. Lo ha calcolato il media locale El Burgado nell'aprile 2026 incrociando dati di Idealista, Indomio e ISTAC.

Lo stipendio netto medio alle Canarie si aggira sui 1.500 euro al mese.

La regola pratica dell'OCSE dice che non si dovrebbe destinare più del 30 per cento del reddito all'abitazione. La legge spagnola sulla casa contiene la stessa regola. È nel testo della legge. Con uno stipendio medio di 1.500 euro netti, significherebbe al massimo 450 euro di affitto.

Ad Arona, Adeje, Granadilla, Guía de Isora e Santiago del Teide, gli appartamenti da 450 euro semplicemente non esistono più. Non in zone di lusso. Parliamo di appartamenti residenziali standard di 65 metri.

A La Laguna — città universitaria, patrimonio UNESCO — lo sforzo abitativo arriva al 63 per cento del reddito. A Santa Cruz de Tenerife, al 70 per cento. A Los Gigantes, al 73. Ad Arona, intorno al 93.

La legge spagnola sulla casa consente ai comuni di dichiarare in questi casi «zonas tensionadas». Allora gli affitti vengono limitati, i grandi proprietari devono congelare i prezzi. Ad aprile 2026, il numero di comuni canari che hanno usato questa possibilità è esattamente zero.

Mercato immobiliare canario in cifre: affitto contro stipendio ad Arona, nazionalità acquirenti, aumento prezzi Adeje 79 per cento, sforzo abitativo cinque comuni

I numeri dietro la crisi. Grafica: CITA News.

Chi compra qui davvero

Quando qualcuno compra un appartamento ad Adeje, quasi uno su tre è straniero. Non è polemica, è la statistica del Colegio de Registradores per il primo trimestre del 2025: il 29 per cento delle compravendite nella provincia di Santa Cruz de Tenerife sono andate a stranieri. Nelle Canarie nel complesso, il 24,6 per cento — la terza regione spagnola per peso degli acquirenti esteri, dopo le Baleari e Valencia.

Le ricerche su Idealista del secondo trimestre 2025 mostrano la stessa cosa con ancora più chiarezza. Il 25 per cento di tutte le ricerche di casa a Santa Cruz de Tenerife arriva dalla Germania. Il 24 per cento a Las Palmas. Al secondo e terzo posto: britannici e italiani, tra il 10 e il 14 per cento.

Cosa comprano? Adeje, Costa Adeje, Los Cristianos nel sud di Tenerife. Maspalomas e Playa del Inglés su Gran Canaria. Esattamente le zone in cui lavorano i dipendenti canari.

Ad Adeje, i prezzi immobiliari sono saliti del 79 per cento dal 2020. Non è l'affitto — è il prezzo di acquisto. Quattro quinti più caro in cinque anni.

Chi compra lo fa spesso come seconda casa o come investimento per casa vacanze. Fino alla fine del 2025 era puro business di rendita: con un rendimento del 5-7 per cento lordo, la casa vacanze batte qualsiasi obbligazione bancaria.

Il governo canario stima che 200.000 appartamenti sulle isole siano registrati come case vacanze. A titolo di confronto: i posti regolamentati in hotel e apart-hotel sono 325.000. Il rapporto è più vicino al 1:1 di quanto qualsiasi turista immagini.

Cosa sta cambiando proprio ora

Il 10 dicembre 2025 il Parlamento spagnolo ha approvato qualcosa di notevole. La Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas — la legge sulla regolazione sostenibile dell'uso turistico delle abitazioni.

Che cosa significa in concreto:

I comuni non possono più rilasciare automaticamente nuove licenze per case vacanze — hanno bisogno di un proprio piano urbanistico che indichi dove sia permesso. Le nuove costruzioni non possono essere destinate a casa vacanze fino a dieci anni dopo il completamento — perché i vuoti del mercato residenziale non vengano immediatamente rivenduti al turismo.

L'edilizia residenziale pubblica non può essere destinata a uso turistico in alcun caso. Le licenze esistenti restano — ma non possono più essere trasferite ad acquirenti o eredi. Questo riduce il valore di vendita di alcune case vacanze del 15-20 per cento stimato.

In parallelo, lo Stato ha approvato il Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. Dal piano fluiscono 371 milioni di euro alle Canarie — per edilizia sociale, riqualificazione, aiuti transitori. È sostanziale. Ma, rispetto al bisogno, somiglia più a una goccia destinata a raffreddare una pietra rovente.

Nel frattempo, nelle assemblee di condominio succede ciò che gli avvocati di Costa del Silencio ed El Médano chiamano «blindar el residencial». I residenti votano se nel loro stabile l'affitto vacanziero sia ancora ammesso. Spesso: no.

Cosa puoi fare come visitatore — e cosa non aiuta

Nessuno ti dice di non venire. Le Canarie vivono di turismo. Circa il 35 per cento del PIL, all'incirca un lavoro su tre — è reale e non è banale. Anche il governo canario difende il modello — ciò che rifiuta è la casa vacanze nel condominio residenziale, non il turista in albergo.

Cosa si può fare di diverso:

Prenota un hotel o aparthotel registrato invece di un Airbnb individuale. La differenza è reale: il turismo alberghiero mobilita dipendenti, logistica, ristorazione, più catene di fornitura. Il turismo Airbnb, invece, sottrae un'unità al mercato residenziale locale. Se filtri su Booking.com per «apartamento registrado» o «vivienda vacacional con licencia», ottieni solo alloggi autorizzati — regolati dalla nuova legge e destinati a calare nei prossimi anni anche in numero.

Mangia nei guachinches, piccoli ristoranti familiari dell'entroterra, invece che al resort. Spesso non hanno nemmeno l'insegna, fa parte del concept. Vantaggio: i soldi restano sull'isola. Svantaggio: meno facili da raggiungere con la navetta dell'hotel.

Cosa non aiuta: sentirsi in colpa e non venire. Sposta solo il problema. Ciò che aiuta è guardare con più attenzione dove finiscono i tuoi soldi.

Di cui nessuno parla: gli expat che sono già qui

Una cosa va detta, perché di rado si dice con onestà: gli acquirenti stranieri non sono uniformemente «turisti» o «investitori». Una parte crescente è composta da tedeschi, britannici, olandesi e italiani che vivono qui in modo permanente — o vogliono farlo. Pensionate di Monaco. Professionisti IT di Amsterdam con visto da nomade digitale. Britannici che hanno fatto il salto dopo la Brexit.

Questo gruppo si trova in una posizione singolare. Fa parte della stessa onda statistica che spinge le residenti canarie fuori dal mercato. Ma è anche esposto: chi si trasferisce dalla Germania ad Adeje nel 2025 o nel 2026 paga quel sovrapprezzo del 79 per cento di tasca propria.

Questo rende la situazione paradossale. Molti expat appena arrivati dicono in privato di aver comprato appena in tempo — e condividono allo stesso tempo l'idea che il modello non possa continuare così. Sono nella stessa barca dei canari, senza rendersene sempre conto.

In parallelo ci sono strutture concrete pensate per aiutare almeno i canari più giovani. La Hipoteca Joven Canarias garantisce fino al 95 per cento del prezzo di acquisto per acquirenti sotto i 40 anni — paragonabile a una garanzia ICO. Aiuta chi ha già un lavoro. Non aiuta chi vive in roulotte.

Sebastián Franquis, deputato socialista nel Parlamento Canario, ha dichiarato a febbraio 2026 sul bilancio pattuito da CC e PP: «È un altro giro di vite nel processo di affittare-per-morirne.» Il governo risponde indicando i 371 milioni e la legge sulle case vacanze.

Entrambi hanno ragione. E nessuno dei due basta.

La prossima volta che uscirai da Tenerife Sur, rallenta un po' verso Granadilla. Guarda a destra, vicino al parcheggio del noleggio. La roulotte di Kaat è ancora lì.

Domande frequenti

Dovrei evitare le Canarie come turista nel 2026?
No. Il governo canario e tutti i movimenti di protesta sottolineano che il turismo è benvenuto — la critica è rivolta al modello, non ai visitatori. Cosa si può fare di diverso: alloggio registrato invece di Airbnb non in regola, ristoranti locali invece del bar del resort.
Come faccio a sapere se la mia casa vacanze è in regola?
Ogni casa vacanze legale alle Canarie ha un numero di registrazione ufficiale («Vivienda Vacacional» con riferimento V.V. o NRUA). Deve comparire su Booking.com, Airbnb e nel contratto. Se manca, l'affitto non è legale ai sensi della legge del 10 dicembre 2025 — e può essere chiuso dal comune in qualsiasi momento.
Cosa succederà agli affitti nel 2026?
Le principali previsioni — Fotocasa, Idealista, la società di consulenza Fimax — si aspettano aumenti ulteriori del 5-8 per cento sull'anno. La nuova legge sulle case vacanze attenua nel lungo periodo; a breve, pesa di più la crescente pressione di acquisto internazionale.
Posso ancora comprare casa come tedesco, britannico o italiano?
Sì, senza restrizioni. Anche gli acquirenti non residenti hanno piena proprietà. Il regime della Golden Visa — che prima dava la residenza in cambio dell'acquisto immobiliare — è stato abolito nel 2024. Chi vuole vivere qui in modo permanente ha bisogno di un visto separato (Digital Nomad, Non-Lucrative). NIE e conto bancario spagnolo sono comunque obbligatori.
Quali isole sono più colpite?
Tenerife sud (Adeje, Arona, Granadilla) e il sud di Gran Canaria (Maspalomas, Playa del Inglés). La Laguna, nel nord di Tenerife, è anche colpita per via degli studenti. A Lanzarote e Fuerteventura il problema è strutturalmente simile ma più contenuto; a La Gomera, El Hierro e La Palma con dinamiche diverse.
Cosa dice il governo canario?
Rinvia alla nuova legge (dicembre 2025), al Plan Estatal de Vivienda (371 milioni €), alla Hipoteca Joven Canarias e a programmi di edilizia sociale. I critici dicono che è poco e tardi. Il governo risponde che la legge sulle case vacanze è l'intervento più forte mai approvato — e che ha bisogno di tempo per funzionare.
Perché le Canarie sono nella No List 2026 di Fodor's?
Fodor's Travel Guide ha inserito le isole nella lista a gennaio 2026 per sovraturismo, crisi abitativa, emergenza idrica e tensioni sociali. Non è un avviso di viaggio — più un invito a viaggiare in modo più consapevole. Altre destinazioni in lista: Città del Messico, Antartide, Montmartre.