La caravana de Kaat
Si un día normal de mayo sales del aeropuerto Tenerife Sur y conduces hacia el norte — rumbo a Granadilla de Abona, pasando junto a Montaña Roja, el cono volcánico de tono rojizo —, verás a la derecha, justo detrás del parking de alquiler de coches, una fila de caravanas. Algunas llevan más de un año ahí.
En una de ellas vive Kaat. Una belga de mediana edad, que ahora mismo está sirviendo agua a su perro. Le contó su historia a la emisora Cope en octubre de 2024. «Los alquileres son tan altos que es casi imposible encontrar un lugar donde vivir», dijo. «Hay gente que perdió sus casas tras la erupción en La Palma y aún no tiene dónde ir. Viven aquí mientras esperan una solución.»
Año y medio después, siguen esperando. Las caravanas se han multiplicado.
Por qué la piscina de tu hotel te protege
Quien hace vacaciones en Tenerife sigue una coreografía bastante concreta. Llegada a Tenerife Sur. Traslado a Costa Adeje, Los Cristianos, Playa de las Américas — o a Maspalomas en Gran Canaria. Hotel con piscina. Playa. Tal vez Teide o las dunas de Maspalomas como excursión. Vuelo de regreso.
Esta coreografía está muy bien diseñada para que no veas el otro Tenerife.
No ves a la trabajadora del hotel que cada mañana, a las cinco, sale de La Esperanza y conduce una hora hasta Adeje porque ya no puede permitirse un piso cerca de su puesto. No ves a la camarera que comparte una sola habitación con dos compañeras. No ves al maestro de Arona que se plantea volver a la península porque aquí ya no puede trabajar sin arruinarse.
Y no ves que el piso al lado de tu hotel — que hace cinco años albergaba a una familia de Adeje — está hoy en Airbnb a 180 euros la noche.
La cifra que lo explica todo
En Arona, un piso de 65 metros cuadrados cuesta actualmente 1.400 euros de alquiler al mes. Lo calculó el medio local El Burgado en abril de 2026 cruzando datos de Idealista, Indomio y el ISTAC.
El salario neto medio en Canarias ronda los 1.500 euros mensuales.
La regla de oro de la OCDE dice que no se debería dedicar más del 30 por ciento de los ingresos a vivienda. La Ley de Vivienda española recoge la misma regla. Está en el texto. Con un sueldo medio de 1.500 euros netos, eso supondría como máximo 450 euros de alquiler.
En Arona, Adeje, Granadilla, Guía de Isora y Santiago del Teide, los pisos de 450 euros sencillamente ya no existen. No hablamos de zonas de lujo. Hablamos de viviendas residenciales estándar de 65 metros.
En La Laguna — ciudad universitaria, Patrimonio de la Humanidad — el esfuerzo en vivienda alcanza el 63 por ciento de los ingresos. En Santa Cruz de Tenerife, el 70 por ciento. En Los Gigantes, el 73. En Arona, en torno al 93.
La Ley de Vivienda española permite a los ayuntamientos declarar en estos casos «zonas tensionadas». Cuando lo hacen, los alquileres se topan y los grandes propietarios deben congelar precios. A fecha de abril de 2026, el número de municipios canarios que han usado esta posibilidad es exactamente cero.
Las cifras detrás de la crisis. Gráfico: CITA News.
Quién compra aquí en realidad
Cuando alguien compra un piso en Adeje, casi uno de cada tres es extranjero. No es polémica, es la estadística del Colegio de Registradores para el primer trimestre de 2025: el 29 por ciento de las compraventas en la provincia de Santa Cruz de Tenerife fueron a extranjeros. En Canarias en conjunto, el 24,6 por ciento — la tercera región española en peso de compradores foráneos, tras Baleares y Valencia.
Las búsquedas en Idealista del segundo trimestre de 2025 muestran lo mismo con todavía más claridad. El 25 por ciento de todas las búsquedas de vivienda en Santa Cruz de Tenerife procede de Alemania. El 24 por ciento en Las Palmas. En segundo y tercer lugar: británicos e italianos, entre el 10 y el 14 por ciento.
¿Qué compran? Adeje, Costa Adeje, Los Cristianos en el sur de Tenerife. Maspalomas y Playa del Inglés en Gran Canaria. Exactamente las zonas en las que trabajan los empleados canarios.
En Adeje, los precios inmobiliarios han subido un 79 por ciento desde 2020. No es el alquiler — es el precio de compra. Cuatro quintos más caro en cinco años.
Quien compra, lo hace muchas veces como segunda residencia o como inversión para vivienda vacacional. Hasta finales de 2025 era un negocio puro de rentabilidad: con una rentabilidad bruta del 5 al 7 por ciento, la vivienda vacacional supera a cualquier obligación bancaria.
El Gobierno de Canarias estima que 200.000 viviendas en las islas están registradas como vivienda vacacional. A modo de comparación: las plazas regladas en hoteles y apartamentos ascienden a 325.000. La proporción se acerca al 1:1 más de lo que cualquier turista imagina.
Qué está cambiando ahora mismo
El 10 de diciembre de 2025, el Parlamento de España aprobó algo destacable. La Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas.
Qué significa en concreto:
Los ayuntamientos ya no pueden conceder licencias nuevas de vivienda vacacional de forma automática — necesitan su propio planeamiento urbanístico que defina dónde está permitido. Las viviendas de obra nueva no podrán dedicarse a uso vacacional hasta diez años después de su construcción — para que los huecos del mercado residencial no se vuelvan a vender al turismo de inmediato.
Las viviendas de protección oficial no podrán destinarse, en ningún caso, al uso turístico. Las licencias existentes se mantienen — pero no podrán transmitirse a compradores ni a herederos. Esto reduce el valor de venta de ciertas viviendas vacacionales en torno a un 15-20 por ciento.
En paralelo, el Estado ha aprobado el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. De él fluyen 371 millones de euros a Canarias — para vivienda social, rehabilitación, ayudas de transición. Es sustancial. Pero, medido contra la necesidad, se parece más a una gota destinada a enfriar una piedra caliente.
Mientras tanto, en las juntas de propietarios pasa lo que los abogados de Costa del Silencio y El Médano llaman «blindar el residencial». Los vecinos votan si en su edificio se permite o no la vivienda vacacional. Muchas veces: no.
Qué puedes hacer como visitante — y qué no sirve
Nadie te dice que no vengas. Las Canarias viven del turismo. En torno al 35 por ciento del PIB, aproximadamente uno de cada tres puestos de trabajo, es real y no es trivial. El propio Gobierno canario defiende el modelo — lo que rechaza es la vivienda vacacional en el bloque residencial, no al turista en el hotel.
Lo que sí se puede hacer distinto:
Reserva un hotel o aparta-hotel registrado en vez de un Airbnb individual. La diferencia es real: el turismo hotelero moviliza empleados, logística, restauración, varias cadenas de suministro. El turismo Airbnb, en cambio, retira una unidad del mercado residencial local. Si filtras en Booking.com por «apartamento registrado» o «vivienda vacacional con licencia», sólo obtienes alojamiento autorizado — regulado por la nueva ley y que en los próximos años irá menguando en número.
Come en guachinches, pequeños restaurantes familiares del interior, en lugar de en el resort. Muchas veces no tienen ni cartel, eso forma parte del concepto. Ventaja: el dinero se queda en la isla. Desventaja: no llegas tan fácil con la lanzadera del hotel.
Lo que no sirve: sentirte culpable y no venir. Eso sólo desplaza el problema. Lo que sirve es mirar con más detalle dónde aterriza tu dinero.
De lo que nadie habla: los expats que ya están aquí
Hay algo que conviene decir, porque rara vez se dice con honestidad: los compradores extranjeros no son uniformemente «turistas» ni «inversores». Una parte creciente son alemanes, británicos, neerlandeses e italianos que viven aquí de forma permanente — o quieren hacerlo. Jubiladas de Múnich. Profesionales de IT de Ámsterdam con visado de nómada digital. Británicos que han dado el salto tras el Brexit.
Este grupo está en una posición peculiar. Forma parte de la misma ola estadística que empuja a las residentes canarias fuera del mercado. Pero también está expuesto a ella: quien se muda como alemán a Adeje en 2025 o 2026 paga ese sobreprecio del 79 por ciento por sí mismo.
Esto hace que la situación sea paradójica. Muchos expats recién llegados dicen en privado que compraron justo a tiempo — y aceptan, a la vez, que el modelo no puede seguir así. Están en el mismo barco que los canarios, sin siempre darse cuenta.
En paralelo, existen estructuras concretas pensadas para ayudar al menos a los más jóvenes canarios. La Hipoteca Joven Canarias garantiza hasta el 95 por ciento del precio de compra para compradores menores de 40 años — equivalente a un aval del ICO. Eso ayuda a quien ya tiene empleo. No ayuda a quien vive en caravanas.
Sebastián Franquis, diputado socialista del Parlamento Canario, declaró en febrero de 2026 sobre el presupuesto pactado entre CC y PP: «Es una vuelta de tuerca más al proceso de alquilar para morirse.» El Gobierno contesta señalando los 371 millones y la ley de vivienda vacacional.
Ambos tienen razón. Y ambos se quedan cortos.
La próxima vez que salgas de Tenerife Sur, simplemente baja un poco la velocidad rumbo a Granadilla. Mira a la derecha, junto al parking de alquiler de coches. La caravana de Kaat sigue ahí.
Preguntas frecuentes
- ¿Debería evitar Canarias como turista en 2026?
- No. El Gobierno canario y todos los movimientos de protesta subrayan que el turismo es bienvenido — la crítica va contra el modelo, no contra los visitantes. Lo que se puede hacer distinto: alojamiento registrado en vez de Airbnb sin licencia, restaurantes locales en vez de la barra del resort.
- ¿Cómo sé si mi alojamiento vacacional es legal?
- Toda vivienda vacacional legal en Canarias tiene un número de registro oficial («Vivienda Vacacional» con referencia V.V. o NRUA). Debe aparecer en Booking.com, Airbnb y en el contrato. Si no aparece, el alquiler no es legal con arreglo a la ley del 10 de diciembre de 2025 — y puede cerrarse por el ayuntamiento en cualquier momento.
- ¿Qué pasará con los alquileres en 2026?
- La mayoría de las previsiones — Fotocasa, Idealista, la consultora Fimax — esperan subidas adicionales de entre el 5 y el 8 por ciento durante el año. La nueva ley de vivienda vacacional modera a largo plazo; a corto, pesa más la creciente presión compradora internacional.
- ¿Puedo seguir comprando como alemán, británico o italiano?
- Sí, sin restricciones. Los compradores no residentes también tienen derechos plenos de propiedad. El régimen de la Golden Visa — que antes daba residencia mediante compra inmobiliaria — quedó suprimido en 2024. Quien quiera vivir de forma permanente necesita un visado aparte (Digital Nomad, Non-Lucrative). NIE y cuenta bancaria española son en todo caso obligatorios.
- ¿Qué islas son las más afectadas?
- Tenerife sur (Adeje, Arona, Granadilla) y el sur de Gran Canaria (Maspalomas, Playa del Inglés). La Laguna, en el norte de Tenerife, también está afectada por la vía estudiantil. En Lanzarote y Fuerteventura el problema es estructuralmente similar pero menor; en La Gomera, El Hierro y La Palma con dinámicas distintas.
- ¿Qué dice el Gobierno canario?
- Apunta a la nueva ley (diciembre 2025), al Plan Estatal de Vivienda (371 millones €), a la Hipoteca Joven Canarias y a programas de vivienda social. Los críticos dicen que es poco y tarde. El Gobierno responde que la ley de vivienda vacacional es la intervención más fuerte jamás aprobada — y que necesita tiempo para hacer efecto.
- ¿Por qué Canarias está en la «No List 2026» de Fodor's?
- Fodor's Travel Guide incluyó a las islas en la lista en enero de 2026 por sobreturismo, crisis de la vivienda, emergencia hídrica y tensiones sociales. No es una advertencia de viaje — más bien una llamada a viajar de forma más consciente. Otras destinaciones en la lista: Ciudad de México, la Antártida, Montmartre.