Che cosa è esente
L'articolo 33.4 b) e la disposizione aggiuntiva quindicesima della legge 35/2006 esentano la plusvalenza dal trasferimento della vivienda habitual da parte di chi ha più di 65 anni e di chi è in dependencia severa o gran dependencia. Secondo l'Agencia Tributaria non va allora dichiarata; non occorre reinvestire nulla né esiste un tetto. È esente solo l'abitazione principale: seconda casa, appartamento affittato e casa vacanze confluiscono nella base del risparmio.
Vivienda habitual
Secondo l'articolo 41 bis del regolamento (Real Decreto 439/2007), riprodotto dall'Agencia Tributaria, è l'edificio che costituisce la residenza del contribuente «per un periodo continuativo di almeno tre anni» e che viene abitato «in modo effettivo e permanente entro dodici mesi» dall'acquisto. Eccezioni a entrambi i termini: il decesso e le circostanze che impongano necessariamente il cambio di domicilio — matrimonio, separazione, trasferimento di lavoro, primo impiego o impiego più vantaggioso, disabilità in famiglia.
Conta di più la regola dei due anni: vale anche se l'immobile è stato abitazione principale fino a un giorno qualsiasi dei due anni precedenti la vendita. Il manuale della Renta richiede inoltre la piena proprietà (pleno dominio) durante quei tre anni.
Passo per passo: chi rientra e che cosa dimostrare
1. Residenza. Secondo i criteri dell'AEAT è residente chi permane più di 183 giorni nell'anno solare in Spagna o vi ha il nucleo principale dei propri interessi economici. Conta la residenza, non la cittadinanza.
2. Età. I 65 anni devono essere compiuti quando la vendita si perfeziona, non in un momento qualsiasi dell'anno d'imposta.
3. Qualità e proprietà. Tre anni di residenza in piena proprietà, occupazione entro dodici mesi e abitazione principale ora oppure fino a un giorno degli ultimi due anni.
4. Prove. Legge e regolamento non stabiliscono come si dimostri la residenza abituale. Di solito: padrón, bollette di luce e acqua, estratti conto — da raccogliere prima della vendita.
5. Comproprietà. Separare le quote; ogni comproprietario è valutato per sé.
6. Se l'esenzione non spetta. Il termine di sei mesi per la rendita vitalizia decorre dalla vendita ed è l'unico che non si può recuperare.
7. Dichiarare. La plusvalenza esente non va dichiarata; la parte non esente entra nella Renta dell'anno successivo. I non residenti usano il modello 210, secondo l'AEAT entro tre mesi una volta trascorso il mese dal trasferimento; l'acquirente versa il suo 3 per cento con il modello 211 entro un mese. La plusvalía comunale corre a parte.
Comproprietà e usufrutto
La domanda più frequente delle coppie: e se solo uno ha più di 65 anni? L'articolo 11.5 della legge 35/2006 attribuisce le plusvalenze ai titolari dei beni, e l'articolo 33.4 b) si riferisce al «contribuente». In una casa posseduta al 50 per cento è esente la quota del titolare di 67 anni e non quella della titolare di 63.
Sull'usufrutto l'AEAT distingue: se una persona con più di 65 anni trasferisce solo la nuda proprietà e mantiene l'usufrutto vitalizio, l'esenzione si applica. Se la piena proprietà è già smembrata, secondo l'amministrazione non può applicarla nessuno dei due; cita una sentenza del Tribunal Supremo (STS 1858/2018).
La seconda via: 240.000 euro in una rendita vitalizia
L'articolo 38.3 della legge e l'articolo 42 del regolamento rendono esente, per i contribuenti con più di 65 anni, la plusvalenza dalla cessione di qualsiasi bene se il ricavato confluisce entro sei mesi in una rendita vitalizia assicurata a loro favore. Tetto secondo l'AEAT: 240.000 euro; se il reinvestimento è parziale, solo la quota corrispondente.
Il contratto è stipulato fra il contribuente, che è beneficiario, e un'impresa di assicurazione. La rendita deve avere periodicità pari o inferiore all'anno, cominciare a essere percepita entro un anno dalla costituzione e il suo importo annuo non può diminuire di oltre il 5 per cento rispetto all'anno precedente; all'assicuratore va comunicato il reinvestimento. Se una condizione viene violata o i diritti vengono anticipati, è dovuta un'autoliquidazione integrativa con interessi di mora.
Non residenti e Canarie
Il manuale dell'AEAT sulla tassazione dei non residenti non prevede alcuna esenzione per età nella vendita di immobili: 19 per cento sulla plusvalenza, ritenuta del 3 per cento dell'acquirente, modello 210. L'unica esenzione è il reinvestimento in una nuova abitazione principale, riservata ai residenti in uno Stato dell'UE o dello SEE con scambio di informazioni fiscali e proporzionale se parziale.
Non esiste alcuna specificità canaria; nel catalogo delle detrazioni regionali canarie dell'IRPF non ne abbiamo trovata nessuna che riguardi la vendita della propria abitazione.