Qué está exento
El artículo 33.4 b) y la disposición adicional decimoquinta de la Ley 35/2006 eximen la ganancia por la transmisión de la vivienda habitual de los mayores de 65 años y de las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. Según la Agencia Tributaria, entonces no hay que declararla; no hay que reinvertir nada ni existe límite de importe. Solo está exenta la vivienda habitual: la segunda residencia, el piso alquilado y la vivienda vacacional van a la base del ahorro.
Vivienda habitual
Según el artículo 41 bis del Reglamento (Real Decreto 439/2007), que reproduce la Agencia Tributaria, es la edificación que constituye la residencia del contribuyente «durante un plazo continuado de al menos tres años» y que se habita «de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses» desde la adquisición. Excepciones a ambos plazos: el fallecimiento y las circunstancias que exijan necesariamente el cambio de domicilio — matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo o empleo más ventajoso, discapacidad en el hogar.
Importa más la regla de los dos años: también cuenta si la vivienda lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta. El manual de Renta exige además el pleno dominio durante esos tres años.
Paso a paso: quién cumple y qué acreditar
1. Residencia. Según los criterios de la AEAT, es residente quien permanece más de 183 días del año natural en España o tiene aquí el núcleo principal de sus intereses económicos. Cuenta la residencia, no la nacionalidad.
2. Edad. Hay que tener 65 años cumplidos cuando se formaliza la venta, no en algún momento del ejercicio.
3. Estatus y propiedad. Tres años de residencia en pleno dominio, ocupación en doce meses y vivienda habitual ahora o hasta algún día de los dos últimos años.
4. Pruebas. Ley y Reglamento no fijan con qué se acredita la residencia habitual. Lo habitual: padrón, facturas de luz y agua, extractos bancarios — reunirlo antes de la venta.
5. Cotitularidad. Separar las cuotas; cada copropietario se valora por separado.
6. Si la exención no procede. El plazo de seis meses para la renta vitalicia corre desde la venta y es el único que no se puede recuperar.
7. Declarar. La ganancia exenta no hay que declararla; la parte no exenta va en la Renta del año siguiente. Los no residentes usan el modelo 210, según la AEAT en el plazo de tres meses una vez transcurrido el mes desde la transmisión; el comprador ingresa su 3 por ciento con el modelo 211 en un mes. La plusvalía municipal corre aparte.
Cotitularidad y usufructo
La pregunta más frecuente de las parejas: ¿y si solo uno supera los 65? El artículo 11.5 de la Ley 35/2006 atribuye las ganancias a los titulares de los bienes, y el artículo 33.4 b) se refiere al «contribuyente». En una vivienda al 50 por ciento, la parte del titular de 67 años está exenta y la de la titular de 63 no.
En el usufructo la AEAT distingue: si un mayor de 65 años transmite solo la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio, la exención se aplica. Si el pleno dominio ya está desmembrado, según la Administración no puede aplicarla ninguno de los dos; cita una sentencia del Tribunal Supremo (STS 1858/2018).
La segunda vía: 240.000 euros en una renta vitalicia
El artículo 38.3 de la Ley y el artículo 42 del Reglamento dejan exenta, para los mayores de 65 años, la ganancia por la transmisión de cualquier elemento patrimonial si el importe se destina en seis meses a una renta vitalicia asegurada a su favor. Máximo según la AEAT: 240.000 euros; si la reinversión es parcial, solo la parte proporcional.
El contrato se suscribe entre el contribuyente, que será beneficiario, y una entidad aseguradora. La renta debe tener una periodicidad inferior o igual al año, comenzar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución y su importe anual no puede decrecer más de un 5 por ciento respecto del anterior; hay que comunicar la reinversión a la aseguradora. Si se incumple alguna condición o se anticipan los derechos, procede una autoliquidación complementaria con intereses de demora.
No residentes y Canarias
El manual de tributación de no residentes de la AEAT no recoge ninguna exención por edad en la venta de inmuebles: 19 por ciento sobre la ganancia, retención del 3 por ciento por el comprador, modelo 210. La única exención es la reinversión en una nueva vivienda habitual, limitada a residentes en un Estado de la UE o del EEE con intercambio de información tributaria y proporcional si es parcial.
No hay especificidad canaria; en el catálogo de deducciones autonómicas canarias del IRPF no hemos encontrado ninguna que afecte a la venta de la vivienda propia.