Was befreit ist
Artikel 33.4 b) und Zusatzbestimmung 15 des Gesetzes 35/2006 befreien den Gewinn aus der Übertragung der vivienda habitual durch Personen über 65 und mit dependencia severa oder gran dependencia. Laut Agencia Tributaria ist er dann nicht zu erklären; reinvestiert werden muss nichts, gedeckelt ist nichts. Befreit ist nur die Hauptwohnung — Zweitwohnung, vermietete Etage und Ferienvermietung gehen in die Sparbemessungsgrundlage.
Vivienda habitual
Nach Artikel 41 bis der Verordnung (Real Decreto 439/2007), wiedergegeben von der Agencia Tributaria, ist es das Gebäude, das dem Steuerpflichtigen „während eines ununterbrochenen Zeitraums von mindestens drei Jahren" als Wohnsitz dient und das er „tatsächlich und dauerhaft binnen zwölf Monaten" nach Erwerb bezieht. Ausnahmen von beiden Fristen: Tod und Umstände, die den Wohnungswechsel zwingend erfordern — Eheschließung, Trennung, beruflicher Umzug, erste oder günstigere Stelle, Behinderung im Haushalt.
Wichtiger ist die Zweijahresregel: Es zählt auch, wenn die Wohnung es bis zu einem Tag der zwei Jahre vor dem Verkauf war. Das Renta-Handbuch verlangt zudem volles Eigentum (pleno dominio) während der drei Jahre.
Schritt für Schritt: wer qualifiziert, was zu belegen ist
1. Ansässigkeit. Laut AEAT ist ansässig, wer mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien ist oder hier den Hauptsitz seiner wirtschaftlichen Interessen hat. Es zählt der Wohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit.
2. Alter. 65 müssen beim Vollzug des Verkaufs erreicht sein, nicht erst im Lauf des Steuerjahres.
3. Status und Eigentum. Drei Jahre Wohnsitz in vollem Eigentum, Bezug binnen zwölf Monaten, Hauptwohnsitz jetzt oder bis zu einem Tag in den letzten zwei Jahren.
4. Nachweise. Gesetz und Verordnung schreiben nicht vor, womit der Hauptwohnsitz zu beweisen ist. Üblich: padrón, Strom- und Wasserrechnungen, Bankauszüge — vor dem Verkauf sammeln.
5. Miteigentum. Anteile trennen; jeder Miteigentümer wird für sich beurteilt.
6. Greift die Befreiung nicht. Ab dem Verkauf läuft die Sechsmonatsfrist für die Leibrente — die einzige, die man nicht nachholen kann.
7. Erklären. Der befreite Gewinn muss nicht erklärt werden; ein nicht befreiter Teil gehört in die Renta des Folgejahres. Nichtresidenten nutzen das Modelo 210, laut AEAT binnen drei Monaten nach Ablauf des Monats ab Übertragung; der Käufer zahlt seine 3 Prozent mit dem Modelo 211 binnen eines Monats. Die kommunale plusvalía läuft daneben.
Miteigentum und Nießbrauch
Die häufigste Frage von Paaren: Was, wenn nur einer über 65 ist? Artikel 11.5 des Gesetzes 35/2006 rechnet Gewinne den Inhabern zu, Artikel 33.4 b) knüpft an „den Steuerpflichtigen" an. Bei hälftigem Eigentum ist der Anteil des 67-Jährigen befreit, der der 63-Jährigen nicht.
Beim Nießbrauch unterscheidet die AEAT: Überträgt eine Person über 65 nur das nackte Eigentum und behält den lebenslangen Nießbrauch, greift die Befreiung. Ist das Volleigentum bereits aufgespalten, kann sie nach Darstellung der Behörde keiner von beiden nutzen; sie verweist auf ein Urteil des Tribunal Supremo (STS 1858/2018).
Der zweite Weg: 240.000 Euro in eine Leibrente
Artikel 38.3 des Gesetzes und Artikel 42 der Verordnung stellen Steuerpflichtigen über 65 den Gewinn aus der Veräußerung irgendeines Vermögensgegenstands frei, wenn der Erlös binnen sechs Monaten in eine zu ihren Gunsten versicherte Leibrente fließt. Höchstbetrag laut AEAT: 240.000 Euro; bei Teileinbringung nur der entsprechende Anteil.
Der Vertrag läuft zwischen dem Steuerpflichtigen als Begünstigtem und einem Versicherer. Die Rente muss eine Periodizität von höchstens einem Jahr haben, binnen eines Jahres nach Vertragsschluss zu laufen beginnen, und der Jahresbetrag darf gegenüber dem Vorjahr um nicht mehr als 5 Prozent sinken; dem Versicherer ist die Wiederanlage mitzuteilen. Wird eine Bedingung verletzt oder werden die Rechte vorzeitig abgerufen, ist eine ergänzende Selbstveranlagung mit Verzugszinsen fällig.
Nichtresidenten — und die Kanaren
Im AEAT-Handbuch zur Besteuerung von Nichtresidenten gibt es beim Immobilienverkauf keine Altersbefreiung: 19 Prozent auf den Gewinn, 3 Prozent Einbehalt des Käufers, Modelo 210. Einzige Befreiung ist die Reinvestition in eine neue Hauptwohnung — nur für Ansässige in EU oder EWR mit steuerlichem Informationsaustausch, bei Teilreinvestition anteilig.
Kanarische Besonderheiten gibt es keine; im Katalog der kanarischen Einkommensteuerabzüge fanden wir keinen, der den Verkauf der eigenen Wohnung betrifft.