2,47 Prozent: Diese Zahl begrenzt Ihre Mieterhöhung — nicht die Inflation von 4,3 Prozent

Zwei Zahlen, ein Veröffentlichungstag

Beide Werte stammen vom 15. September und vom selben Amt. Der Verbraucherpreisindex für August liegt bei 4,3 Prozent, sieben Zehntel über Juli; Haupttreiber war laut INE der Verkehr mit 9,5 Prozent, vor allem Kraftstoffe. Die Kerninflation ohne unverarbeitete Nahrungsmittel und Energie sank dagegen auf 2,9 Prozent. Der IRAV steht bei 2,47 Prozent. Bei 1.000 Euro Miete sind 4,3 Prozent rechnerisch 43 Euro mehr im Monat, 2,47 Prozent sind 24,70 Euro — im Jahr 516 gegenüber 296 Euro.

Der Abstand ist Konstruktion. Nach der Methodik des INE vom Dezember 2024 ist der IRAV der kleinste von drei Werten: Jahresrate des Verbraucherpreisindex, Jahresrate der Kerninflation und eine „angepasste mittlere Jahresrate" nach der Formel β + α × (Rate − β), mit α gleich 0,5 und β gleich 2 — dem mittelfristigen Inflationsziel der Europäischen Zentralbank. Die angepasste Rate greift nur, wenn beide Inflationsraten über zwei Prozent liegen; im August 2026 war das der Fall. Oberhalb von zwei Prozent wird also nur die Hälfte des Überschusses weitergegeben, und es zählt die niedrigere der beiden Rechnungen — hier die aus der Kerninflation. Weil diese Energie ausklammert, schlägt ein von Kraftstoffen getriebener Preissprung auf die Mietgrenze kaum durch.

Für welche Verträge der IRAV gilt

Die Ley 12/2023 über das Recht auf Wohnen, in Kraft seit dem 26. Mai 2023, fügte dem Mietgesetz von 1994 (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) eine elfte Zusatzbestimmung an: Das INE definiert einen Index, der „als Referenzgrenze im Sinne des Artikels 18" gilt. Wen er bindet, sagt das INE ohne Umschweife: Verträge, die nach dem 26. Mai 2023 unterzeichnet wurden. Für ältere greift die vierte Übergangsbestimmung derselben Ley 12/2023, auf die auch der konsolidierte Gesetzestext im Amtsblatt verweist: Sie richten sich weiter nach der Rechtslage, die für sie galt, also nach der vereinbarten Klausel.

Drei Abgrenzungen entscheiden über ganze Vertragsgruppen. Artikel 18 erfasst nur die Wohnraummiete nach Artikel 2 LAU; Saisonverträge zählt Artikel 3 zur Miete „für einen anderen Zweck als Wohnen", für sie gilt der IRAV nicht. Artikel 4 nimmt Wohnungen über 300 Quadratmeter und Verträge mit einer Anfangsjahresmiete über dem 5,5-Fachen des Mindestlohns aus. Angepasst werden darf nur zum Jahrestag, und einen eigenen kanarischen Index gibt es nicht.

Ohne ausdrückliche Klausel gibt es gar keine Erhöhung

Der meistübersehene Satz steht am Anfang von Artikel 18 LAU: Die Miete kann nur zum Jahrestag angepasst werden, „zu den zwischen den Parteien vereinbarten Bedingungen" — und fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, findet keine Anpassung statt. Kein Index ersetzt eine Klausel, die nicht im Vertrag steht. Nennt sie einen Mechanismus, aber weder Index noch Methode, greift ersatzweise der Índice de Garantía de Competitividad. Steht dort mehr, als das Gesetz erlaubt, hilft Artikel 6 LAU: Bestimmungen, die die Regeln des Titels II zum Nachteil des Mieters verändern, sind nichtig. Umgekehrt ist der Index eine Obergrenze, kein Sollwert — weniger oder gar nichts ist zulässig.

Das Schreiben: Prozentsatz, Referenzmonat, Bescheinigung

Absatz 2 des Artikels 18 regelt die Form: Die angepasste Miete ist erst ab dem Monat zu zahlen, der auf die schriftliche Mitteilung folgt; darin muss der angewandte Prozentsatz stehen, und auf Verlangen des Mieters ist die INE-Bescheinigung beizufügen. Die Erhöhung tritt also nicht von selbst ein und wird nicht rückwirkend geschuldet. Am häufigsten falsch gemacht wird der Referenzmonat: Maßgeblich ist der zum Zeitpunkt der Anpassung zuletzt veröffentlichte Index. Der IRAV erscheint mit rund sechs Wochen Abstand — der Augustwert am 15. September. Ein Jahrestag am 20. September 2026 läuft also über 2,47 Prozent, einer am 10. September noch über 2,49 Prozent. Wer eine höhere Forderung erhält, fordert schriftlich die Bescheinigung an und gleicht den Referenzmonat ab; oft wurde schlicht der Verbraucherpreisindex statt des IRAV genommen. Dieser Text ist Information, keine Rechtsberatung.

Was der Preisindex über kanarische Mieten sagt — und was nicht

Die Rubrik „Vivienda en alquiler" derselben Veröffentlichung stieg auf den Kanaren im August 2026 um 1,9 Prozent im Jahr, gegenüber 2,5 Prozent in Spanien; im Monat 0,1 gegenüber 0,2 Prozent. Der kanarische Wert liegt den dritten Monat bei 1,9 Prozent, nach 2,8 Prozent im Januar.

Entscheidend ist, was die Reihe misst. Nach der INE-Methodik auf Basis 2025 sind die Auskunftgeber bei der Wohnungsmiete nicht die Anbieter, sondern die Mieter selbst; jede Wohnung der Stichprobe gibt einmal pro Quartal Auskunft, erhoben wird die Miete ohne Gemeinschaftskosten. Die Rubrik bildet damit die tatsächlich gezahlten Mieten des gesamten Bestands ab, sitzende Mieter eingeschlossen — deren Miete bewegt sich, wenn überhaupt, einmal im Jahr. Sie ist keine Reihe von Angebotsmieten. Was Portale wie idealista oder Fotocasa veröffentlichen, ist die Forderung aus den Inseraten eines Monats. Beide Zahlen können zugleich zutreffen und laufen auseinander, solange Neuverträge teurer abgeschlossen werden als laufende fortgeschrieben.